烂尾项目一直是城市发展中的一个痛点、一道伤疤，其不仅影响城市的发展品质和形象，同时也带来诸多问题，而更让人难以承受的则是开发商面临的灭顶之灾。
如何盘活烂尾项目、破解城市发展中的这一难题？近日，记者在重庆市彭水苗族土家族自治县（以下简称彭水县）调查采访时发现，当地已经积极探索出了一条切实可行的解决之道——县委、县政府、地方法院与企业等多方联手，形成了盘活烂尾项目的彭水模式。
曾经的标杆式楼盘变成了烂尾项目
彭水县位于重庆市东南部。县城所在地除了山就是河流，特殊的地理位置严重制约了彭水县城的发展，20多万城市居民生活在不足10平方公里的山坡上，人居环境较差，城市品质不高。
2013年7月，彭水县通过招商引资形式引进重庆凯邦房地产开发有限公司（以下简称凯邦公司），将位于摩围山脉、乌江和郁江交汇处的310多亩山坡地以6.7亿元价格出让给凯邦公司用于商住综合体项目开发。这是彭水县城为数不多的一块高价值地块，地基几乎靠大量开挖山体土石方获取，在土地供应十分紧张的彭水县乃是一块黄金宝地。凯邦公司决定啃下这块硬骨头，倾力打造彭水县第一个体量较大的高品质商住综合体楼盘。项目规划总建筑面积近100万平方米，可容纳近3万人居住，配套商业项目有五星级酒店、百货超市、影视城、儿童乐园、培训中心、餐饮一条街等，由政府投资配套建设幼儿园和小学。这个被命名为“凯邦·两江城”的项目建成后，将成为彭水县城市商住综合体“巨无霸”，具有标志性意义，能将城市品质和形象提升到一个崭新的高度。彭水县委、县政府对项目高度重视，凯邦公司也充满了信心。
“凯邦·两江城”项目位于乌江岸边，一期已全部完工，二期一标段和二标段工程正在紧锣密鼓地施工。
然而，“凯邦·两江城”项目正式启动后，遇到了项目地特殊地理位置带来的巨大困难：山高坡陡，平地很少，前面是宽阔的乌江和郁江，无法延伸，只能大量开挖土石方，施工难度和建设成本大幅增加，仅开挖土石方就耗时两年。
尽管困难重重，但凯邦公司在当地党委、政府的支持下，依然负重前行。到2016年，凯邦公司投入项目资金达8亿多元，但一期楼盘36万平方米建筑面积共1872套房，仅完成不到二分之一的工程量，资金出现困难。凯邦公司被迫借资投入建设，试图一鼓作气完成一期工程，将售房款用于二期开发。但是，由于毗邻的黔龙楼盘变成烂尾楼，严重挫伤了购房者的购房信心，直接影响到“凯邦·两江城”一期房屋的销售，最终仅卖出300套房，售房款远不能满足后续开发之需，而凯邦公司之前的借贷还款和材料供应商的货款、建筑商的工程款支付日期陆续到期，形成了支付高峰，后续工程也急需用钱。凯邦公司被迫再次借贷，筹集资金7亿多元，十分艰难地支撑到2018年初，前后累计投入项目资金高达16亿元。而此时，凯邦公司的资金来源已经枯竭，资金链彻底断裂。“凯邦·两江城”一期工程被迫停工而成为烂尾项目。
这个曾经在当地名噪一时的“巨无霸”商住综合体项目就这样停工，黯然矗立于乌江岸边。
整合多方资源 帮助企业纾困解难
“凯邦·两江城”一期楼盘成为烂尾项目之后，引发了大量的金融贷款、民间借贷、建设工程合同、材料供应合同、购房合同等民事纠纷案件，导致凯邦公司的产权、资金及项目土地和在建工程被重庆市多家法院分别查封，涉及债务金额高达10.5亿元，债权人多达115家，公司面临破产。同时，还引发大量工人、材料供应商、购房户纠纷，部分债权人甚至抢占“凯邦·两江城”一期房屋讨说法，引起当地有关部门的重点关注。
令人头痛的难题摆在了彭水县委、县政府面前：是让“凯邦·两江城”项目自生自灭，或者走破产程序让它“一破了之”，还是想尽一切办法拉它一把，让其起死回生？彭水县委、县政府经过认真调查研究后发现，这个项目有救活的基础和条件，决定组织成立“彭水县凯邦·两江城项目房地产领域信访突出问题工作组”（以下简称工作组）实施帮扶，由县建委牵头，县法院、县公安局、县规划和县自然资源局、县信访办、县人社局等作为成员单位。工作组成立后，迅速进驻“凯邦·两江城”项目地，专人专班现场办公。彭水县建委副主任冉茂强驻场主持日常工作，组织每周一次的专题研究会，县政府分管副县长王凡鹏每月召开一次难点问题专题推进会。
根据“凯邦·两江城”项目的实际情况，工作组首先组织政府各职能部门和审计、评估机构对“凯邦·两江城”项目的资产情况和项目土地进行全面清算，县法院牵头对该项目涉及的债务问题进行依法清算。在“凯邦·两江城”项目的资产情况和债务情况明晰之后，由县法院、凯邦公司、重庆银行（“凯邦·两江城”项目最大的放贷银行）签订“三方协议”，约定该项目的销售回款60%用于偿还重庆银行贷款，40%作为“销转投”资金用于项目建设和解决债权人借款欠款问题。
2019年6月，“凯邦·两江城”项目风险化解方案全面落地，在工作组和政府职能部门从项目规划设计、施工建设、房屋销售、交房验收、遗留问题处理等各方面的协调、配合、支持下，已停工一年的“凯邦·两江城”一期建设全面恢复。
与此同时，彭水县委、县政府全力配合凯邦公司引进实力雄厚的上海世茂地产集团合作开发“凯邦·两江城”二期项目，上海世茂地产集团占股51%，凯邦公司占股49%。在一期项目复工之际，二期项目也正式开工建设，上海世茂地产集团到目前为止已投入3亿多元资金，其资金的大量投入和成熟的大型地产管理模式给二期项目的开发建设带来勃勃生机。
司法护航帮助 烂尾项目起死回生
体量如此庞大的“凯邦·两江城”商住综合体项目变成烂尾项目后，引发大量的民事纠纷和社会问题，也成为“凯邦·两江城”项目起死回生的拦路虎。
刚刚走马上任的彭水县法院院长秦长春紧紧围绕县委、县政府的中心工作，主动担当，向重庆市高院请示将全市9家法院受理尚未审执结的涉执涉诉案件以及今后涉及“凯邦·两江城”的所有案件，指定由彭水县法院管辖，避免凯邦公司进入破产程序，使系列民事案件能够统一部署、统一协调、统一裁判尺度，推动审执一体化，提高办案效率，加快涉案项目的推进处置力度。
在得到重庆市高院的支持后，彭水县法院立即成立以院长为组长、其他院领导为组员的“凯邦案件”工作专班，全面彻底清理凯邦公司资产与负债情况，厘清“凯邦·两江城”项目的所有债权债务关系。随后，他们又多次召开涉案当事人、债权人、业主、企业代表座谈会，辨析法理、讲明利害，阐述盘活“凯邦·两江城”后期债务清偿计划的意义，积极推进债权人与凯邦公司和解，并提出由法院对凯邦公司的资金进行监管，所有涉及“凯邦·两江城”项目支付款均由工作组审批，再委托重庆银行和第三方审计机构跟踪审计，确保能够符合用于项目在建工程、农民工工资、税费等需要。最后由县法院审查把关，确保债权人的合法利益，防止资金被挪用，有效控制项目资金使用风险。同时，凯邦公司的公章由工作组监管，他们严格审查凯邦公司对外签订的各类合同，防止“一房多卖”导致新的合同纠纷和企业债务扩大。为保障债权人的合法权益，县法院依法查封了“凯邦·两江城”一期价值2.9亿元的房屋资产，按照销售一套解封一套的方式，确保购房户利益不受损害。
在保障债权人合法利益的同时，县法院还充分发挥审判职能，维护凯邦公司的合法权利，彰显司法公平公正。
办案法官经过大量艰苦细致的调查取证工作，先后为凯邦公司的民间借贷排除大量不合法的“砍头息”、高利贷、利滚利，让民间借贷回归到法律规定范围内。如重庆市某小额贷款公司抓住凯邦公司急需资金周转的心理，采用收取“砍头息”、利滚利等非法手段，使得实际出借给凯邦公司的1.63亿元借款，在不到两年内变成2亿多元，并向法院提起诉讼，除了凯邦公司已偿还的1.9亿多元外，还要求凯邦公司支付5770多万元借款本金。承办法官坚持客观公正的原则，以事实为依据，以法律为准绳，严格审查各方提交的证据材料，确保不被相关证据材料的表象所迷惑，依法采取相应措施，并依照职权走访调查取证，最终查明凯邦公司仅欠某小额贷款公司本金347万余元，以此为基础作出公平公正的判决，让双方都切身感受到了法律的威严。
经过大量细致的审判工作，彭水县法院共为凯邦公司依法排除不合法债务高达6亿多元。同时，他们还与工作组成员一道耐心细致地与购房户交流沟通，最终获得全体购房户的理解，主动降低了对凯邦公司延期交房所导致的违约金索赔标准，为“凯邦·两江城”项目复工减轻了资金压力和债务负担，使之获得了宝贵的喘息机会。
化解“烂尾”成效显著 项目盘活焕发新生机
经过两年多的艰苦努力，在当地党委政府的大力支持下，政府部门与法院紧密联动、大胆创新、措施得力，把即将破产的“巨无霸”烂尾项目救活了。这在彭水县尚属首例，在重庆市范围内也极为少见。
截至今年4月，“凯邦·两江城”一期项目共销售住宅1035套，销售金额6.7亿元；住宅未售房650套，货值4亿元左右；销售车位170个，销售金额2210万元。自政府工作组帮扶该项目以来，共回笼资金5亿元，偿还重庆银行贷款本息近3亿元，支付工程款（含农民工工资）近2亿元，支付法院执行案款1552万元，支付税金2660万元，顺利交房1436套。
记者在现场采访时，正好碰到彭水县一家建材公司的肖女士，她是代表公司到“凯邦·两江城”项目部办理14套房屋过户手续的。据肖女士介绍，从2014年开始，她所在公司便给“凯邦·两江城”项目供应钢材。该项目停工后，还欠着她所在公司1280万元货款。看着这个楼盘变成烂尾项目，公司极为恐慌——1000多万元欠款对一家规模不大的民营企业而言犹如泰山压顶。结果，在当地党委、政府、法院等的帮助下，这个楼盘终于被救活，还让她所在公司拿到了14套房屋的产权。根据彭水县现有的房价标准，这14套房屋完全能够抵偿1000多万元货款，公司上下喜出望外。同样，湖南益阳顺发园林有限公司的30多万元园林工程款，“凯邦·两江城”项目部于2020年9月10日一分不少地付给了他们。
记者在采访现场看到，“凯邦·两江城”一期建设的两江城购物中心已全面完成招商工作，招商率达99.7%，开业率达100%。佳惠超市、华盛堂百货等30多个商家已入驻开业。政府配套投资建设的两江小学能容纳2000多名学生，已投入使用，入学率达100%，而幼儿园则在建设中。
记者在“凯邦·两江城”现场看到，该项目一期已全部完工，二期一标段和二标段工程正在紧锣密鼓地施工。陪同记者在现场采访的彭水县建委副主任冉茂强说：“项目推进工作正有序进行，预计2023年整个项目将全面竣工。”
彭水县整合多方资源，成功盘活体量如此庞大的烂尾项目，不仅保证了国有资产不流失，而且也保护了广大购房户和相关利益方的权益不受损害，拯救了一家规模不小的民营企业，保全了几千万元甚至上亿元的财税收入，为盘活烂尾项目工作探索出了一条可借鉴可复制的道路。
来源：中国商报网
